Asunnon ostajan opas: näin ostat taloudellisesti järkevän kodin

Asuntokauppa on useille suomalaisille elämän isoin kauppa. Silti se tehdään usein tunteella. Tässä oppaassa käymme läpi mihin kannattaa kiinnittää huomiota, jos haluat tehdä asuntokaupan, joka on taloudellisesti järkevä.

Pieni vastuunvapautus lienee paikallaan, sillä kuten tulet pian oppimaan, pomminvarmasti taloudellisesti järkevää asuntokauppaa ei ole olemassa.

Keskitymme asunto-osakeyhtiön osakehuoneistoon, eli yleisimmin kerrostaloasuntoon tai rivitaloasuntoon. Omakotitalon hankinnassa on paljon enemmän huomioitavaa kuin mitä tulemme tässä jutussa käsittelemään.

Taloudellisesti järkevän asunnon kriteerit ovat mielestämme pääpiirteittäin seuraavat:

  • Asunto vastaa tarpeisiisi. Muussa tapauksessa se on hyödytön, eikä hyödyttömän ostaminen ole taloudellisesti järkevää.
  • Asunnolla on arvonnousupotentiaalia. Tai ainakaan sen arvon laskeminen ei ole todennäköistä.
  • Sinulla on siihen varaa, eli asumisen kulut eivät kasva liian suuriksi, vaan talouteen jää pelivaraa.
  • Kaikki todennäköiset tulevaisuudessa koituvat kulut, kuten putkirempat, on laskettu mukaan, kun arvioidaan jääkö asumiskulujen jälkeen riittävä taloudellinen pelivara.

Olemme pitäneet lähtökohtana opasta rustatessa, että asunnon hankintaan käytetään velkarahaa. Jos olet ostamassa asuntoa käteisellä, kaikki tämän oppaan osat eivät päde. Siinä tapauksessa olet joko hoitanut raha-asiasi hyvin, saanut perinnön tai ollut onnekas.

Millaisen asunnon tarvitset?

Jos kysymme, millaisen asunnon tarvitset, saatat vastata siihen jommalla kummalla seuraavista tavoista. Useimmilla meistä on kaksi eri vastausta tähän kysymykseen: millaisen asunnon haluamme ja millaisen asunnon tarvitsemme.

Taloudellisessa mielessä tarpeen mukainen asunto on yleensä järkevämpi valinta kuin unelmien asunto. Kun ymmärrämme eron näiden kahden välillä, meidän kannattaa kysyä itseltämme: miten paljon olen valmis tinkimään muussa elämässä saadakseni tarvitsemani lisäksi myös haluamani?

Asuminen on monelle suomalaiselle isoin yksittäinen rahanreikä, kun lasketaan yhteen yhtiövastikkeet, lainanlyhennykset, korot, vakuutukset ynnä muut kulut. Ruoka jää usein kakkoseksi, samoin liikkuminen ja harrastukset. Jos haluat, että rahaa on palkkapäivää edeltävänä päivänä edelleen tilillä, asuminen on kerrassaan erinomainen tapa varmistaa, että niin käy.

Nyt osa lukijoita miettii, että “kun maksan asuntolainaa, niin maksan itselleni ja kerrytän omaisuutta – eikö se ole taloudellisesti järkevää?” Hyvä kysymys, kiva kun kysyit!

Kyllä, omistusasunto kasvattaa nettovarallisuutta. Se on myös yleisimpiä perinnön kohteita.

Omaan asuntoon säästäminen pahan päivän varalle on kuitenkin huono idea, koska asunto ei ole erityisen likvidi. Likvidi omaisuus on sellaista, joka on helppo ja nopea muuttaa rahaksi. Asunnon myyminen on pitkä ja kallis prosessi. Se on myös tunnemielessä iso ja vaikea prosessi – luopua kodistaan. Siksi pahan päivän varalle kannattaa pitää rahaa jemmattuna esimerkiksi pörssiosakkeissa, indeksirahastoissa ja tietyissä määrin myös tilillä.

Minkä hintaiseen asuntoon sinulla on varaa?

Pankeilla on omat kaavansa laskeakseen miten kalliiseen asuntoon kullakin meistä on varaa. Yleensä kaava menee näin:

Nettotulot – normaalit kulut = maksuvara

Normaalit kulut sisältävät silloin mm. yhtiövastikkeen, ruuan, autovakuutuksen, harrastukset ym. Jäljellä olevan summan pitäisi riittää kattamaan lainan lyhennykset ja korot ja mielellään vähän päälle. Pankit stressitestaavat maksuvaran riittävyyttä erilaisilla korkotasoilla, sillä yhtälö voi näyttää hyvin erilaiselta 6% kuin 1% korkotasolla.

Vastaus kysymykseen “mihin on varaa”, on sidottu myös aikaan ja tilanteeseen. Siispä suosittelemme vastaamaan kysymykseen seuraavien osakysymysten kautta:

  • Mihin minulla on varaa nyt?
  • Mihin minulla on varaa jos ura/ansiot kehittyvät suunnitelmien mukaan (älä vaan luota, että niin tapahtuu)?
  • Mihin minulla on varaa, jos jään työttömäksi? Ansiosidonnaisella? Sen jälkeen?
  • Mihin minulla on varaa, jos puolisoni jää työttömäksi?

Seuraavaksi kannattaa päättää missä tilanteissa haluaa, että voi edelleen sanoa “minulla on tähän varaa”. Eli millainen riskinsietokykysi on.

Lainan määrää pohtiessa suosittelemme myös muistamaan, että velka on aina lupaus tulevista ansioista. Millaiseen työhön ja työtahtiin olet asuntosi vuoksi valmis sitoutumaan seuraavaksi 20-30 vuodeksi? Tämän sivuston talousviisaat ovat tulleet siihen tulokseen, että vapaus, vapaa-aika ynnä muut tekijät voivat usein olla elämässä tärkeämpiä asioita kuin näköala, parveke tai vierashuone.

Toinen pohdittava asia on asunnon osuus varallisuudesta. Miten iso osuus varallisuudestasi muodostuu kodistasi? Onko se järkevä taso? Tämä näkökulma on tosin tärkeä lähinnä heille, jotka haluavat varautua tulevaan ja kasvattaa omaisuuttaan. Kaikki eivät ole kiinnostuneita moisista asioista, mutta koska luet tätä juttua, oletamme, että sinä olet.

Asumiskulut kokonaisuudessaan

Asumiseen liittyy yllättävän paljon kuluja. Jotta tiedät paljonko koti todellisuudessa tulee nielemään euroja, kannattaa summata ne kaikki yhteen.

Asunto-osakeyhtiössä isoin kulu lainan jälkeen on yhtiövastike. Sillä maksetaan yhtiön yhteiset kulut, kuten lämmitys, vesi, lumityöt, huollot ym. Taloyhtiöstä riippuen osa asioista voidaan hoitaa talkoovoimin tai kustannukset voidaan jakaa todellisen käytön mukaan osakkaille, eli asukkaille.

Yhtiövastiketta kannattaa verrata muihin alueen taloihin. Yleensä alueella on joku tietty taso ja selvästi korkeammalle tai matalammalla yhtiövastikkeelle kannattaa etsiä selityksiä.

Matala yhtiövastike voi johtua taloyhtiön hyvästä hoidosta, taloyhtiön omistamista asunnoista tai liiketiloista, joita vuokrataan. Huonossa tapauksessa matala vastike voi johtua laiminlyödyistä korjauksista, jolloin ne tulevat kostautumaan tulevaisuudessa. Esimerkiksi Helsingin kantakaupungissa vuonna 2018 pitäisimme yhtiövastikkeen normaalina tasona 4-5€/m2/kk.

Yhtiövastikkeen lisäksi taloyhtiö voi periä rahoitusvastiketta. Se tarkoittaa, että taloyhtiö on ottanut osakkaiden puolesta lainaa ja osakkaat lyhentävät kyseistä lainaa taloyhtiön kautta. Yhtiölainaa käytetään yleisesti kahdessa tapauksessa: uusissa taloissa ja korjausten rahoittamiseksi.

Uusissa taloissa yhtiölaina mahdollistaa alhaiset myyntihinnat ja usein myös verohyötyjä asuntosijoittajille. Vanhoissa taloissa kyse on yleensä korjauksen, kuten putki- tai julkisivuremontin rahoituksesta.

Rahoitusvastikkeissa kannattaa ottaa huomioon, ettei niitä voi uudelleenneuvotella yksittäisen osakkaan osalta. Ne ovat siis mitä ovat ja niiden korot ovat sovittu kuten ovat sovittu. Rahoitusvastikkeet eivät ole riskitöntä lainaa, vaan kaatuvat aina osakkaan maksettavaksi. Maksukyvyttömän osakkaan osalta ne saattavat tosin kaatua muiden osakkaiden maksettavaksi. Yhtiölainassa kannat siis osan muidenkin osakkaiden riskistä.

Oma asuntolaina koostuu kolmesta komponentista: lyhennyksestä, koroista ja lainanhoitokuluista. Lainanhoitokulut ovat tyypillisesti pieniä, muutamia euroja kuussa. Siispä emme käsittele niitä sen enempää.

Lainan isoin osa on koko 2010-luvun ollut lyhennys, sillä korkotaso on pysynyt pitkään poikkeuksellisen matalana. Korkojen osuus kuukausierästä käyttäytyy eri tavalla riippuen siitä, onko lyhennystavaksi valittu tasaerä vai tasalyhennys. Korkojen käytös näissä eri lainatyypeissä on selitetty kaikkien pankkien sivuilla, joten emme käy sitä läpi tässä. Voit lukea aiheesta lisää täältä ja täältä.

Asumisen kuluihin lukeutuvat myös vakuutukset. Kotivakuutus on hyvä turva, sillä harvalla on tilillä riittävästi rahaa kodin isojen vahinkojen korvaamiseen.

Listan viimeinen selkeä ja suora kulu on sähkö. Se ei yleensä kuulu yhtiövastikkeeseen, vaan maksetaan erikseen käytön mukaan. Kerrostaloasunnossa sähkölaskun kooksi voi olettaa kymppejä kuukausitasolla.

Vähemmän selkeä ja suora kulu muodostuu taloyhtiön ja asunnon korjausveloista. Korjausvelkaa tarkoittaa sitä, että jokin asia olisi pitänyt korjata jo aikaisemmin, mutta sitä on lykätty tulevaan. Lykkäys voi johtua saamattomuudesta, säästämisestä tai siitä, ettei pian myytävään asuntoon enää haluta panostaa.

Useilla isoilla remonteilla on tietty väli, jonka mukaan niiden tarvetta voi arvioida. Esimerkiksi putkiremontti tehdään tyypillisesti 30-50 vuoden välein. Jos edellisestä putkiremontista on kulunut vaikkapa 50 vuotta, lienee tarpeen olettaa sellaisen tulevan lähivuosina ajankohtaiseksi.

Korjausvelan hinta saattaa olla hyvin iso, joten sitä kannattaa arvioida. Jos putkiremontti maksaa esimerkiksi tuhat euroa neliöltä, se tarkoittaa perheasunnossa yksiön ostohinnan verran lisää lainaa.

Hintakehityksen mahdollisuudet ja riskit

Siirrytään hetkeksi pois asunnoista ja katsotaan sen sijaan autoja. Auto on tunnetusti huono sijoitus. Siihen liittyy jatkuvasti kuluja ja sen arvo alenee vuosi vuodelta. Ikävä kyllä asuntoihin pätevät ihan samat ongelmat monessa Suomen kolkassa.

Muuttotappiokunnilla asuntojen hinnat laskevat. Taloja ei välttämättä saa kaupaksi edes naurettavan halvalla hinnalla. Asunnon saaminen vuokralle voi olla tuskaisaa tai jopa mahdotonta.

Nyt on siis aika unohtaa vanha viisaus, että asunto on varma sijoitus. Se ei ole. Pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa hintakehitys on edelleen positiivista ja niin kauan kuin kysyntä ylittää tarjonnan, trendi todennäköisesti jatkuu. Tosin sen varaan ei kannata laskea.

Jos katsomme esimerkiksi Economist-lehden keräämää trenditietoa Yhdysvalloista, asuntojen hinnat ovat kasvaneet noin kolme- ja puolikertaisiksi vuodesta 1981 vuoteen 2015. Tämä voi kuulostaa paljolta, joten tehdään pieni vertailu. Jos oletamme osakemarkkinoiden kasvavan keskimäärin seitsemän prosentin vuosivauhtia, osakesijoitus olisi samana aikana kasvanut arvoltaan noin kymmenkertaiseksi.

Leikitään siis ajatuksella, että olisit vuonna 1981 päättänyt ostaa 250 000 eurolla asunnon (Yhdysvaltain keskiarvon mukaisella arvonkehityksellä) ja kaverisi samalla summalla osakkeita (hyvin hajautettuna, pitkän aikavälin keskimääräisellä tuotolla). Vuonna 2015 katsotte tuloksia. Sinä aloitat kehumalla omistavasi lähes 900 000 euron arvoisen asunnon. Olet ylpeä. Sitten kaveri kaivaa esiin tiliotteensa ja näyttää osakesalkkunsa olevan noin 2,5 miljoonan euron arvoinen. Eroa kertyi siis rapiat 1,6 miljoonaa euroa.

Erot alueiden välillä ovat tosin hurjat. Jos ostamasi asunto olisi sijainnut San Fransiscossa, sen arvo olisi noussut 761% samalla ajanjaksolla. Silloin olisi enää 0,5 miljoonaa osakkeisiin sijoittanutta kaveria jäljessä, mutta miljoonan edellä henkilöä, joka olisi ostanut keskiarvon mukaan arvoaan nostaneen asunnon.

Entä miltä tilanne näyttää Suomessa? Findikaattorin lukujen valossa asuntojen hinnat ovat nousseet aikavälillä 1988-2018 noin 32% koko maassa. Nousua on ollut pääkaupunkiseudulla 51% ja muualla Suomessa 17%. Lukuja tulkitessa on hyvä huomioida 90-luvun laman voimakkaasti alaspäin menevä vaikutus hintoihin.

Haluamme tällä sanoa, ettei vanha kansanviisaus asunnosta hyvänä sijoituksena aina pidä paikkaansa. Vaikka asunto nousisikin arvossa, se ei välttämättä nouse yhtä paljoa kuin joku toinen sijoitusmuoto olisi voinut nousta.

Yhteenveto

Taloudellisesti järkevä koti on sellainen, joka ostetaan ensisijaisesti tarpeeseen. Sen lisäksi taloudellisesti järkevä koti on sellainen, johon sinulla on varaa. Jos sinulla on varaa asua kalliimmin kuin mitä sinun tarvitsisi asua, se on tietysti sallittua. Mutta kaikkea liikenevää rahaa ei kannata uhrata asumiseen, sillä rahojen siirtäminen pois asumisesta on hidasta ja vaikeaa. Lisäksi muutokset markkinoilla ja muutokset korkotasoissa voivat yllättäen tehdä asumisesta paljon kalliimpaa kuin mitä olit suunnitellut.

2018-09-23T14:06:56+00:008.8.2018|Categories: Asuminen, Lainat, Oppaat|Tags: , , , |